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    張曉黎律師律師

    高級合伙人律師

    北京京云律師事務所副主任,執業十余年,高級合伙人。
    執業十余年,所辦理案件滿意率高。

    13651086033

    辦案效率高、邏輯思維強、代理勝訴率高
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    住房限購政策

    住房限購政策 在許多一線大城市都有住房限購令,目的是為了防止房價過快的上漲,有效的調解國內的產業,但是也有許多人不太了解住房限購的相關政策,由于住房限購令產生的糾紛該怎樣處理,以及在限購令下如何購房等問題,這些問題往往都是與我們大家的生活息息相關的問題,華律小編為您整理的這個專題將為您解答以上問題,專題包含解析“限購令”下的購房程序,住房限購政策內容,住房限購具體措施,限購對房價的影響,全國各地住房限購政策等文章,希望可以幫助您解決生活中的困難。

    1全國限購城市名單及政策

    (一)北京

    1、在北京市限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)的情況:

    (1)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭);

    (2)持有本市有效暫住證、在本市沒擁有住房,且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。

    2、 暫停在北京市向其售房的情況:

    (1)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;

    (2)擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;

    (3)無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

    (二)上海

    1、在上海限購1套住房的情況:

    (1)在本市已有1套住房的本市戶籍居民家庭;

    (2)連續5年及以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭限購1套住房。

    2、暫停在上海市向其售房的情況:

    (1)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;

    (2)擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;

    (3)無法提供連續5年及以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

    (三)廣州

    本市戶籍居民家庭限購2套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的,限購1套住房,非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房。

    (四)深圳

    本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)繼續執行限購2套住房的政策;

    本市戶籍成年單身人士(含離異)在本市限購1套住房;

    能提供自購房之日起計算的前5年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險

    證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房;

    對境外機構和個人購房,嚴格按照有關政策執行。購房時間的認定,以在本市房地產主管部門信息系統網簽購房合同的時間為準。

    (五)蘇州

    非本市戶籍居民家庭申請購買第1套住房時,應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區(含吳江區)、昆山市、太倉市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明;暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;暫停向擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;房地產開發企業和房地產經紀機構不得向不符合條件的購房人出售商品住房。購房人需提供現有房屋情況相關證明材料并出具書面承諾。違反上述規定的,房地產交易和不動產登記部門不予辦理相關手續。蘇州市引進的各類外來人才,憑有關證明文件參照執行本市戶籍居民購房政策。

    該意見適用于蘇州市區(含吳江區)、昆山市、太倉市。

    (六)廈門

    對以下三種類型居民家庭,暫停在本行政區域內向其銷售建筑面積180平方米及以下的商品住房。

    1、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;

    2、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭;

    3、無法提供購房之日前3年內在本市逐月連續繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。

    上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。交易時間按以下方式認定:購買新建商品住房以提交商品房買賣合同網簽時間為準,存量住房(二手住房)買賣以市不動產登記中心業務收件時間為準。

    (七)杭州

    在市區限購范圍內暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。限購范圍為上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、杭州高新開發區(濱江)、杭州經濟技術開發區、杭州之江國家旅游度假區、蕭山區、余杭區,不包含富陽區、大江東以及臨安、桐廬、建德、淳安四縣(市)。

    2017年3月杭州限購政策再加碼

    3月2日,為進一步貫徹落實國家“房子是用來住的,不是用來炒的”房地產市場調控精神,促進杭州房地產市場平穩健康發展,在2016年9月19日實施部分區域限購以及2016年11月10日升級限購措施基礎上,根據市政府決定,杭州市住房保障和房產管理局發布《關于進一步調整住房限購措施的通知》,明確自2017年3月3日起進一步調整住房限購政策,包括擴大限購實施范圍、升級非本地戶籍居民限購措施和增設本地戶籍居民家庭限購措施。

    此次限購政策主要體現在3個方面:

    1、擴大限購實施范圍。自2017年3月3日起,富陽區、大江東產業集聚區納入限購范圍,即在市區范圍內(包括上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、杭州高新(55.750, 0.00, 0.00%)開發區(濱江)、杭州經濟技術開發區、杭州之江國家旅游度假區、蕭山區、余杭區、富陽區和大江東產業集聚區)統一執行限購措施。

    2、調整非本地戶籍居民家庭個人所得稅或社會保險證明年限1年升至2年。由原有“自購房之日起前2年內在本市連續繳納1年以上”調整為“自購房之日起前3年內在本市連續繳納2年以上”,非本市戶籍居民家庭不得通過補繳個人所得稅或社會保險購買住房。

    3、本地戶籍居民家庭限購2套,非本地戶籍居民家庭限購1套。明確暫停對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。

    農歷春節過后,杭州房地產市場購買需求旺盛,部分投資需求包括外來購房需求重新升溫,尤其是大江東和富陽等非限購區域,外地投資者購買比例升溫更為明顯,大江東外地人購房比例連續幾個月高達50%。

    浙江大學房地產研究中心賈生華教授認為,近期杭州房地產市場需求十分旺盛,供求關系緊張。加大限購力度和范圍,有助于抑制投資性需求,有助于保護真正剛需,有助于穩定市場預期,有助于杭州房地產市場的健康、持續發展。

    (八)南京

    暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。暫停向擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房。對非南京戶籍居民家庭申請購買首套住房時,應提供自購房之日起前兩年內在南京累計繳納一年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。南京戶籍成年單身人士(含離異)在本市限購一套住房。

    (九)天津

    在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,暫停在市內六區和武清區范圍內再次購買住房,包括新建商品住房和二手住房。

    (十)鄭州

    在鄭州市市內五區和鄭州航空港經濟綜合實驗區、鄭東新區、鄭州經濟開發區、鄭州高新區范圍內,對擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭限購180平方米以下(不含180平方米)的住房。12月21日又將180平方米(含)以上住房(包括新建商品住房和存量住房)納入限購范圍。

    非鄭州戶籍家庭,在本市購買住房時,需提供在本市連續繳納2年以上(含2年)個人所得稅或社會保險證明。

    (十一)成都

    成都高新區、成都天府新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫縣范圍內實行住房限購,同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房(法人單位經審查確屬用自有資金購買商品住房且用于職工自住的除外)。

    成都高新區南部園區、天府新區成都直管區的戶籍居民或在成都高新區南部園區、天府新區成都直管區穩定就業并連續繳納社會保險或個人所得稅1年以上的其他地區戶籍居民,在本區域內無自有產權住房,且2016年10月1日后尚未在住房限購區域內新購買商品住房的,可在本區域范圍內購買1套商品住房。不符合上述條件的居民,不得在上述區域購買商品住房。


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    2限購對房價的影響

    1、短期影響

    從需求面講,限購令的出臺通過戶籍限制在短期內主要抑制了當期決定購房的居民以及投機性購買者,從而立即將一部分房屋需求者清除出了市場,這會造成房屋需求的萎縮,在其他條件不變的情況下,短期內房價會下跌。另外,滿足購房要求的購買者也可能會因為該政策的出臺而暫時延遲購買,這在短期內也會造成成交量的下跌,從而也會帶來房價的下跌。

    從供給面來看,短期內市場上的房屋供給主要是已建成正在銷售的房屋和居民通過預付款購買的在建的房屋。一般說來,這些在建的房屋是以前決策帶來的住房投資,跟現期的政策變化沒多大關系。因此,可以認為短期內房屋的總供給量沒什么變化。

    因此在短期內,限購令的出臺會帶來房價的下跌,包括新房和二手房成交價的下跌。但是,由于住房需求是剛性的,居住是一種必需品,所以通過購買房屋滿足居住需求的這部分購買力和投機性購買力被限制后,這些購買力必然流向其他地區或房屋租賃市場等,因而也會給房屋的租金帶來上漲的壓力。

    2、中期影響

    從中期來看,限購令對需求面的影響主要取決于限購令執行的時間。限購令是個政策性的東西,它不是一項具有長期影響的根本制度,只是個過渡性的東西,壽命是有限的。一旦政府覺得已無再繼續執行這個政策的必要,該政策就會被取消。那么可以推知,政策取消的時候就應該是政府認為房價比較合理或者是政府認為房價是老百姓基本可以接受的時候了。所以,從需求面講,限購令對房價的影響取決于政策本身被執行的時間。如果該政策一直被執行的話,一部分購房需求就會始終被抑制,從而始終對房價上升起到一定的抑制作用。

    再從供給面來看,中期內房屋的供給量主要取決于可用于建房的土地供應量和房屋供給的結構。“京十五條”對土地供應做出了一些規定,包括保證土地的供應和加強保障房、公共租賃房的供給等,但土地供應的上限也是受到國土政策的限制的。因此,理論上講,中期內房屋的總供給量會上升,這樣會促使房價下跌。

    但是,如果回到現實來看的話,政策的執行可能未必就按文件的要求來走。現實中,開發商作為房地產建造的一線執行者,他們建造房屋是以利潤最大化為目標的。在土地供應量有限的情況下,他們會盡可能建造出附加值較高的房屋,而這類房屋中有相當比例是面向富人的,一般來說,這種房屋的平均價格也比較高。所以,從中期來看,現實中房屋的供給結構會發生變化,而這種房屋供給結構的變化是會促使房價上漲的。

    綜上分析,限購令中期內對房價的影響不明朗,現實中房價中期內傾向于在較高位成交或達到均衡。當然,這里的分析未提到政府對房地產商改變房屋供應結構的阻止,這是個比較復雜的問題,它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和開發商可能會合謀等因素的影響,作為關鍵變量的地方政府的行為會因所處環境的變化而不斷調整,以最大化其收益。

    3、長期影響

    影響房屋需求的長期因素跟短期和中期因素是不太一樣的。中國經濟依然可能持續若干年的高增長、城市化的推進以及由此形成的公眾認為房價長期將趨于上漲的預期等因素導致房價在長期內一定是上漲的。由于這些長期因素是受到其他一些更根本因素影響的,因而限購令對長期內房價上漲幾乎沒有影響。限購令只能是在執行比較嚴格的時候通過減緩這些長期因素的作用來減緩房價上漲的速度,就像給房價的長期上漲裝上一個緩沖器一樣。

    從供給方面來看,長期內用于建房的土地供應量的存量是剛性的,房屋的供給只能在土地供應存量有限的情況下在供給結構上做文章。在全國或北京的房屋需求達到飽和之前,土地供應的存量如果被耗盡的話,就只能帶來后續房價的不斷上漲。而在需求未飽和之前,不斷加大的供給量和供給結構調整都是可以緩解房價上漲的。限購令對房屋供給的長期影響幾乎看不到。所以,從長期來看,幾乎可以忽略限購令對房價的影響。


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    3住房限購糾紛成功案例

    案情簡介:

    2010年11月21日,由北京xx房地產經紀有限責任公司居間,安先生與王先生簽訂《北京市房屋買賣合同》及補充協議,約定:由安先生購買王先生所有的位于北京市朝陽區xx家園xx號樓3單元302號房屋,房屋成交價格人民幣1,790,000元。

    合同簽訂當日,安先生即按照合同約定,向被告支付購房訂金30000元,并向居間方北京xx房地產經紀有限責任公司支付居間服務費35,800元。2010年12月15日,原告一次性向被告支付購房款1,760,000元。至此,安先生已支付訴爭房屋全部購房款1,790,000元。

    因房屋系經濟適用房,且未滿五年,合同簽訂時,無法辦理過戶手續,遂王先生將房屋產權證、商品房買賣合同、原始購房發票原件兩張、原始契稅發票原件等文件交予安先生管理。2010年12月15日,王先生將訴爭房屋交付安先生,安先生占有使用訴爭房屋至今。自2010年12月15日起,由訴爭房屋所產生的各項費用都是由安先生支付。

    房屋原始契稅發票日期為2007年4月23日。按照雙方簽訂的《補充協議》第4條:由于此房屋是經濟適用房,契稅發票日期至2012年4月滿5年,房屋滿5年后,王先生無條件配合安先生在30個工作日內辦理過戶手續。

    2012年4月,安先生與王先生依約辦理訴爭房屋過戶手續時,被告知:2011年2月15日,北京市人民政府辦公廳下發了《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》(以下統稱“京十五條”),根據該文件,原告無在京購房資格,訴爭房屋不能辦理過戶手續。

    知道這個情況以后,安先生十分焦急,找到韓律師,韓律師接受安先生的委托后,全面查找相關法律法規,找尋能夠支持安先生訴訟請求的各項法規和政策,積極與法官溝通數次,最終法院判決繼續履行合同,王先生于判決生效后十五日內協助安先生辦理房屋過戶手續。安先生非常高興,拖延了一年的事情,終于得到了圓滿解決。

    律師說案:

    為了調控上漲過快的房價,2011年2月15日,北京市人民政府辦公廳下發了《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》(以下統稱“京十五條”),根據該通知,非京籍居民家庭如果在北京購房,需要持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年以上在本市繳納社會保險或者個人所得稅。

    .........

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    4成都限購政策具體規定

    一、擴大住房限購范圍

    將二手住房納入限購范圍,購房者在住房限購區域購買二手住房的,應符合成辦發〔2016〕37號、成辦發〔2016〕45號文件規定的購買商品住房條件,且只能新購買1套住房(包括商品住房和二手住房)。

    二、強化區域職住平衡

    在成都高新區西部園區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫都區區域內購買住房的,購房者須具有限購區域戶籍,或在限購區域穩定就業且連續不間斷繳納社會保險24個月以上。

    成都高新區南部園區、天府新區成都直管區限購政策繼續按成辦發〔2016〕45號文件執行,但其中非本區戶籍居民須連續不間斷繳納社會保險24個月以上。

    三、加強購房資格審核

    非本區域戶籍居民不得通過補繳社會保險在限購區域購買住房。房管、人社等部門要切實履行職責,強化部門協作,加強購房資格審核,確保住房限購措施落到實處。

    四、支持合理住房需求

    對于重大招商引資項目和機關、企事業單位引進的高端人才等,經所在區政府(管委會)認定后,其購房可不受戶籍、社保繳納時限的限制,但所購商品住房自合同備案之日起、二手住房自載入不動產登記簿之日起5年內不得上市轉讓。

    五、打擊違法違規行為

    加強市場監管,規范市場秩序,嚴厲查處違規收取誠意金、虛高裝修費用變相提價、偽造或虛開社會保險繳納證明等違法違規行為。


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    5解析“限購令”下的購房程序

    (一)提交資料

    1、購房人及家庭成員情況申報表;

    2、購房家庭住房信息查詢申請表;

    3、家庭成員的身份證明、戶口簿、結婚證原件和復印件;非本市戶籍居民家庭的,還應提交個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的原件和復印件;

    4、委托房地產開發企業進行住房信息查詢的,查詢人出示《購房家庭住房信息查詢授權委托書》;委托自然人查詢的,查詢人出示經公證的委托書。

    (二)申報程序

    1、申請人持上述資料到相關地點申請《購房家庭住房情況證明》;

    2、工作人員核實購房人家庭成員身份證明后,查詢家庭住房信息,依據查詢結果打印《購房家庭住房情況證明》,符合限購政策的出具《購房家庭住房情況證明》,否則不予出具;

    3、申請人持《購房家庭住房情況證明》到窗口蓋章交費。

    限購令后購買二手住房

    (一)申報資料

    1、購房人及家庭成員情況申報表;

    2、家庭成員的身份證明、戶口簿、婚姻證明,非本市戶籍居民家庭的,還應提交個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的原件和復印件;

    3、委托自然人查詢的,查詢人出具經公證的委托書。

    (二)申報程序

    1、申請人持上述資料到相關地點抽號后到辦事窗口申請《購房家庭住房情況證明》;

    2、工作人員核實購房人家庭成員身份證明等資料后,查詢家庭住房信息,依據查詢結果,符合限購政策的出具《購房家庭住房情況證明》;否則不予出具;

    3、申請人持《購房家庭住房情況證明》到窗口蓋章交費。


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    6住房限購政策內容

    住房限購是2010年4月30日北京出臺“國十條實施細則”中明確提出的:從5月1日起,北京家庭只能新購一套商品房,購房人在購買房屋時,還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》,如果被發現提供虛假信息騙購住房的,將不予辦理房產證。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”。

    2011年1月26日國務院辦公廳發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》。中國政府網27日公布通知全文。通知指出,各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,在一定時期內,要從嚴制定和執行住房限購措施。

    通知規定,原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,要暫停在本行政區域內向其售房。

    通知指出,已采取住房限購措施的城市,凡與本通知要求不符的,要立即調整完善相關實施細則,并加強對購房人資格的審核工作,確保政策落實到位。尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市,要在2月中旬之前,出臺住房限購實施細則。其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況,適時出臺住房限購措施。


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    7住房限購具體措施

    第一、取消商業銀行的差別化信貸,并通過住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限,支持中間階層置業。現行的差別化信貸政策違背商業銀行的逐利本能,必須靠銀監會三令五申才可實施,而限購令可基本禁絕利用信貸資源炒房和過度投資的行為。央行、銀監會可根據全國宏觀調控需要規定按揭首付和利率的底限,由商業銀行在此基礎上,按風險管理要求因地制宜、因時制宜、因戶制宜地發放按揭。

    第二、取消限價房,逐步取消經濟適用房。中產階層可購買性價比更好的新建或二手商品住宅;住房保障體系從“以售為主”轉向“租售并舉”,將來可轉向“以租為主”直至最終取消經濟適用房。

    第三、原用于調整供應結構、抑制地價的90/70和中小套型、中低價位普通商品房用地可以取消。國有土地出讓繼續堅持市場化改革方向,盡量減少易導致暗箱操作的綜合評標。


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    8取消限購是什么意思

    取消限購是指不再實施“新國十條”出臺的住房限購令,也就是說放開了購買住房的政策限制。


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    9全面取消限購是真的嗎

    目前還沒有全面取消,但有專家指出一些房地產限購措施有望取消。


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    10優秀律師解答

    我想問一下,在北京買個小公寓,說是不限購,可以信貸,另外還說有房本,值得信嗎?這個違法嗎?
    你好,建議購買之前去房屋所在地的房管局查詢房屋產權屬性,是否允許買賣,是否有產權,能否辦理過戶等,以降低購買風險。
    在限購城市變相買房
    沒有過戶,按照法律上來說,原房主是可以賣給別人的,建議你謹慎買賣房屋。。。。中介的說法你要分析分析的。。。 如有需要幫助,請電聯或面談。

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